국내 최초의 리츠 자산관리회사(Asset Management Company, 이하 ‘AMC’)를 설립한 코람코가 국토교통부로부터 두 번째 리츠 AMC 인가를 받아 국내 리츠 시장 지배력을 높인다고 15일 밝혔다.
이번 리츠 AMC 추가 인가를 받은 곳은 코람코자산신탁의 자회사 ‘코람코자산운용’이다. 코람코자산운용은 리츠 자산관리회사인 코람코자산신탁이 자산운용업(부동산펀드)에 진출하기 위해 2010년 설립한 부동산전문운용사로 현재 약 13조원의 부동산관련 AUM(Asset Under Management, 운용자산)을 운용하고 있다.
‘코람코자산운용’ 설립당시에는 리츠 자산관리회사가 자산운용업을 겸할 수 없었기 때문에 코람코는 자회사를 설립해 자산운용업에 진출했다. 이후 2016년 12월 부동산투자회사법이 개정되며 리츠와 부동산펀드의 겸업이 허용됐지만 코람코는 법 개정 후에도 모회사는 리츠와 부동산신탁을 전담하고 자회사는 부동산펀드를 주력으로 각각 성장해 왔다.
‘코람코자산신탁’은 2001년 리츠제도 도입과 함께 설립된 리츠 자산관리회사로 IMF 금융위기 이후 국내 부동산금융시장을 개척했다는 평가를 받고 있다. 현재 자회사 AUM을 포함 총 29조원 규모의 부동산 자산을 운용 중으로 국내 민간리츠 시장의 약 20%를 점유하고 있는 압도적 1위 리츠 운용사다. 삼성 서초타운 랜드마크인 ‘디에셋 강남’과 GS건설이 사옥으로 사용 중인 광화문 ‘그랑서울’ 등 서울 주요 업무지구의 랜드마크 빌딩을 보유한 다수의 리츠를 운용하고 있다.
현재 국내 리츠 시장은 공기업인 한국토지주택공사(LH)를 제외하고 총 37개의 AMC가 약 63조원의 자산을 운용하고 있다 . 2020년 말 31개 운용사가 41조원을 운용했던 것과 비교하면 1년 반 사이 AMC수는 20%, 자산규모는 약 52% 증가하며 급격한 성장세를 보이고 있다.
또한 정부의 리츠 활성화 정책에 힘입어 리츠에 부과되던 일부 세금이 감면되고 각종 규제도 철폐되며 리츠 시장은 한층 탄력을 받고 있다. 그에 따라 한화자산운용, 키움투자자산운용 등 종합자산운용사는 물론 HDC자산운용, 우리자산신탁 등 대기업계열 운용사와 부동산신탁사들도 리츠를 새로운 먹거리로 정조준해 이 시장으로 속속 진입하고 있다.
그렇다고 리츠 AMC 인가가 운용사들의 실적과 직결되지는 않는다. 리츠와 펀드는 투자자에게 자금을 모아 부동산관련 자산에 투자한다는 공통점이 있지만, 리츠는 국토교통부의 ‘부동산투자회사법’에 근거하여 부동산투자회사를 설립해 그 회사의 지분에 투자하는 방식으로 ‘자본시장법’에 따라 수익증권 또는 지분증권을 나눠 갖는 금융상품 부동산펀드와 차이가 크다.
다수의 운용사들이 리츠 AMC인가를 받고도 관련경험 부족으로 인해 실제 리츠 설립에 이르지 못하는 경우가 허다하다. 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 국내 리츠 AMC 총 37곳 중 점유율 1% 미만이거나 한 건의 리츠도 설립하지 못한 운용사가 절반에 육박하고 있는 실정이다.
반면 코람코자산운용은 경쟁 AMC들과 달리 빠른 성장이 가능해 보인다. 이미 13조원에 달하는 부동산자산 운용경험으로 투자 노하우를 쌓아놓았고 국내 부동산은 물론 해외투자운용본부를 통한 해외 부동산자산까지 담을 수 있는 풍부한 투자대상 Pool을 갖추어 놓았기 때문이다.
또한 펀드와 리츠, PFV(Project Financing Vehicle, 프로젝트금융투자회사) 등 투자자 요구에 최적화된 투자수단을 제시할 수 있는 기반이 완성된 데 더해 리츠업계 부동의 1위인 모회사로부터 각종 투자경험과 운용솔루션을 이식받을 수 있기 때문이다.
그리고 무엇보다 현재 코람코자산운용이 PFV로 건축 중인 다수의 개발물건들을 기초자산으로 리츠를 설립할 수 있다. 이 경우 신속한 자산편입과 운용의 안정성을 기할 수 있다. 즉, PFV로 개발 완료된 자산을 일정기간 운용하여 안정적인 수익이 발생하는 시점에 리츠로 상장하여 시장에 제공이 가능해지는 것이다.
코람코는 이러한 가치제고 전략을 통해 경쟁력 높은 개발자산을 시장에 내놓지 않고 리츠 전환을 통해 자산가치와 투자수익까지 극대화하겠다는 복안이다.
실제 코람코자산운용은 최근 개발 사업을 활발히 추진 중이다. 서울 가산디지털단지에 4800억 원을 들여 거대(Messive)급 데이터센터를 개발 중이고 경북 경산에서는 영남권 최대 규모의 임대형 물류센터를 건설하는 등 향후 큰 폭의 자산가치 상승이 예상되는 인더스트리얼 자산들을 확보하고 있다.
코람코자산운용 박형석 대표는 “부동산펀드 운용으로 축적한 부동산투자 노하우와 대한민국 1위 리츠 운용사인 모회사와의 시너지로 국내 리츠 시장 성장에 기여할 것”이라며 “코람코자산운용은 부동산펀드와 리츠라는 두 개의 엔진을 달게 된 만큼 향후 빠르고 견고한 성장을 이뤄내겠다”고 말했다.
한편, 코람코자산운용은 최근 리츠운용본부를 신설하고 내부 리츠 전문인력과 외부 리츠전문가 채용을 통해 리츠 AMC로서의 진용을 갖추고 있다.
