국내 리츠업계 1위 운용사 코람코자산신탁이 대토보상리츠 사업 참여를 공식화하면서 대토리츠 시장의 확대가 주목된다.
코람코자산신탁은 최근 평택브레인시티의 대토지주 35인과 시행대행사 ㈜브레인시티상가대토조합과 대토보상권 현물출자 협약을 맺고 지난달 말 국토교통부에 ‘(주)코람코평택브레인시티대토제1호위탁관리부동산투자회사(이하 ‘코람코대토리츠1호’)’인가를 신청하며 본격적인 대토리츠 사업에 착수한다고 4일 밝혔다.
코람코대토리츠1호는 코람코자산신탁이 설립된 이래 최초로 추진하는 대토보상리츠로서 경기도 평택시 도일동 일대에 조성되고 있는 평택브레인시티 상업지구에 오피스텔과 근린생활시설을 개발하는 사업이다. 총 투자 규모는 약 1300억 원대이며 평택브레인시티 상업용지 1-2-7구역 3,451㎡(약 1,044평) 부지에 지하5층~지상18층, 오피스텔 320세대와 근린생활시설을 공급한다. 이를통해 코람코자산신탁은 토지출자자에게 연 29% 대의 수익을 배당한다는 목표를 세웠다.
지난 2010년 대토리츠제도가 국내에 도입된 이래 동탄, 평택, 하남 등지에서 총 7개의 대토리츠가 설립되었으나 대부분 300~500억 대의 소규모 사업이었으며 건물용도도 주로 근린생활시설로 한정되었다. 그런 이유로 자산운용업계에서는 지난 사례와 이번 코람코대토리츠1호를 비교하며 향후 대토리츠 시장 확대의 시금석이 될 것으로 평가하고 있다.
대토리츠는 정부의 신도시 공급계획 등 공익사업으로 인해 토지를 수용당한 토지 소유자들이 토지보상으로 받게 되는 대토보상권을 리츠에 를 설립하여 현물 출자하는 투자방식이다. 리츠운용사는 출자 받은 토지에 최적의 개발모델을 발굴하여 사업을 추진하고 여기서 발생한 수익을 출자자들에게 배당한다. 출자자는 보상받은 토지를 효율적으로 활용할 수 있고 운용사는 개발사업 부지를 선제적으로 확보하여 다양한 수익기회를 창출 할 수 있어 참여자 모두가 윈-윈 할 수 있는 새로운 투자모델이다.
특히 정부도 올 하반기부터 풀리게 되는 수도권 3기 신도시 토지보상비가 부동산시장으로 재유입되는 것을 막기 위해 대토보상을 유도하는 한편 대토리츠 관련 규제완화와 세금혜택을 통해 대토리츠 활성화를 지원하고 있다. 지난 4월 개정된 부동산투자회사법에 따르면 대토리츠 영업인가 전에도 대토보상권의 조기 현물출자가 가능해졌고 현물출자자는 양도세 30%를 감면받을 수 있다.
그간 대토리츠의 가장 큰 걸림돌이었던 대토보상 계약시점부터 리츠 구성까지 소요되던 평균 5년의 준비기간이 법령개정에 따라 약 1년여로 줄어들게 되며 사업의 불확실성이 크게 감소되었다. 그에 따라 코람코자산신탁에서는 향후 대토리츠 시장이 크게 활성화될 것으로 전망하며 관련 역량을 집중하고 있다.
코람코자산신탁의 평택브레인시티 사업을 필두로 후속 주자들도 속속 대토리츠시장에 진입하고 있다. KB부동산신탁은 평택 고덕택지개발지구를 첫 사업지로 정했으며 우리자산신탁은 하남 교산지역에서 사업을 추진하고 있다. 다만 이제 막 시작되는 시장이기 때문에 업계에서는 리츠 선두기업인 코람코자산신탁의 행보를 예의주시하며 사업 구조를 설계하고 있다.
코람코자산신탁 정승회 리츠부문대표는 “최근 정부의 대규모 신도시 공급계획에 따라 대토리츠 수요도 크게 늘어날 것으로 기대된다”며 “코람코가 늘 그래왔듯이 최초의 성공모델을 만들어 앞으로 더 큰 시장으로 성장할 대토리츠 시장의 초석을 다질 것”이라고 말했다.
한편, 약 13조원의 리츠자산을 운용하고 있는 코람코자산신탁은 이번 대토리츠 사업 등 개발사업 확대를 위해 개발사업본부를 신설하였으며 업무용 빌딩 운용노하우를 살려 대토리츠를 통한 오피스빌딩이나 지식산업센터 등의 개발도 추진한다는 계획이다.
